Como devem ser realizadas as alterações deste documentos ? A Convenção é um documento elaborado pela construtora no momento da constituição do condominio. Estabelece o rateio das despesas do condominio; normatiza as assmeleias e suas pecularidades, tais como, convocação, deliberações e quorum; descreve as areas privativas e comuns; etc.
O Regimento Interno serve para regulamentar as questões relacionadas à convivencia, como por exemplo: entrega de encomendas ; mundaças; uso dos elevadores; horario de silencio; utilização dos espaços comuns (piscina, salão de festas); etc.
Há condomínios que inserem nas Convenções algumas regras inerentes ao Regimento interno, o que NÃO e aconselhável, pois cada documento tem a sua função e , assim, deve tratar de assuntos específicos. Alem disso, uma vez que a vida em condomínio esta em constante mudança, e necessário realizar alterações nas regras de convivência para que acompanhem essa dinâmica.
Contudo, se tais regras estiverem inseridas na Convenção, as respectivas alterações poderão ser implacáveis dependendo do tamanho do condomínio,pois, para alterar este documento, a legislação preve quórum especifico de 2/3 dos proprietários ( os quais devem assinas o documento de alteração com firma reconhecida em cartório), o que causará, certamente sérios problemas.
Considerando, pois, a importancia destes documentos, alem de bem elaborados, deverão estar embasados na legislação vigente e na realidade do condominio, sendo que Convenções e ou Regimento Interno antigos, poderão estar em desacordo com legislação atual. Neste casa, certas providencias não poderão ser tomadas como:
- Elevar os juros de mora sobre cotas vencidas. O art. 1336, paragrafo 1º do Código Civil dispõe que, se a convenção não determinar o percentual destes juros, o condomínio só poderá aplicar, no máximo, 1% ao mês;
- Estabelecer um numero máximo de procurações que um morador pode apresentar;
- Estipular multa de ate cinco vezes o valor máximo condominial em caso de não cumprimento, de forma reiterada, dos seus deveres para com, o condomínio, conforme preconiza o art. 1337 do Código Civil;
- Destituir o sindico com maioria simples, quando comprovada a má gestão;
- Aprovar a presença de animais de estimação nas unidades ( é direito dos condôminos ainda que a Convenção proíba);
- Estabelecer a obrigação (ou não) de firma reconhecida nas procurações utilizadas nas assembleias;
- Aplicar multa ao condômino independente de previa advertência, dependendo da situação( exemplo: se um morador causar danos ao condomínio durante uma festa ou dirigir em alta velocidade na garagem, multa deve ser aplicada sem advertência , pois não se justifica aguardar o cometimento destes atos novamente para que seja multado);
- Aumentar o conselho consultivo;
- Vedar o uso de algumas áreas comuns por parte do inadimplente ( apesar de controverso, a aplicação de medida terá mais força se estiver constando na Convenção).
As áreas que podem ter o uso vedado são aquelas que devem ser alugadas para utilização, tais como salão de festas e churrasqueira. As demais, não podem ter o uso proibido, por exemplo, piscina ou elevadores;
No que tange, especificamente, à atualização/modernização do Regimento interno, tal providencia permitirá o estabelecimento ou alteração de regras especificas de convivência no condomínio, tais como: entrada de visitante e fornecedores; horários de uso das áreas comuns; regularidade de alguns manutenções, proibição do uso das áreas comuns por parte dos visitantes, alugar o apartamento por temporada ou por aplicativos como AIRBNB.
É importante ressaltar que as disposições constantes do Regimento Interno e Convenção não podem contrair o que preconiza a lei. Para alterar a Convenção, é necessário o quórum de dois terços de todos os proprietários.
Com relação ao Regimento interno, quando não houver estipulação na Convenção, o quórum é de, geralmente, maioria simples( 50% mais um) dos presentes na assembleia. Tendo em vista que há divergências de entendimentos com relação a este quórum, é importante que seja estipulado pelo condomínio e inserido na Convenção, a qual deverá ser respeitada.
